11 Adımda Amerika'da Ev Satın Almak
Bir yabancı olarak ABD'de ev satın almak, özellikle ABD emlak sürecinin nasıl işlediğinin farkında değilseniz oldukça zor gelebilir.
Yabancılar Nasıl ABD'de Ev Satın Alabilir?
ABD'ye yeni gelen veya geçici süreli Amerika'da bulunan yabancı bir yatırımcı ya da çalışan olarak ABD'de bir ev satın almak istiyorsanız, yazımızın devamını okuyarak nasıl bir yol izlemeniz gerektiği hakkında bilgi edinebilirsiniz.
ABD'de Mülk Satın Almak için Gereken Belgeler
ABD vatandaşı olmayan alıcıların Amerika Birleşik Devletleri'nde bir ev satın alımını tamamlamak için bazı belgeler sağlaması gerekir.
Buradaki belgeler, evin nakit mi yoksa ipotekle mi satın alındığına ve alıcının ikamet durumuna bağlı olarak değişir. Ancak genel olarak alıcılar için temel gereksinimlerden bazıları şunlardır:
- Geçerli bir pasaport
- ABD vizesi veya ehliyet
- Sosyal Güvenlik numarası (SSN) veya Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası (ITIN)
- Varsa ABD’de ve ABD dışındaki banka hesaplarını gösteren mali belgeler
- Finansal varlıkların kanıtı (banka ekstreleri gibi)
- Vergi beyannameleri (varsa tercihen ABD'de)
Nakit alımlarda kişinin kimlik kanıtı sağlanır (Pasaport, doğum kartı ve benzeri ile) ve satın alma işlemi federal hükümete bildirilir.
Mortgage Yoluyla Ev Almak
Bir yabancı olarak ABD'de kredi geçmişiniz olmasa da Mortgage kullanabilirsiniz. Bazı ABD kredi kuruluşları, ABD'de kredi geçmişi olmayan yeni göçmenler ve yerleşik olmayan alıcılar için cazip oranda ipotek imkanları sunmaktadır.
Bu sayede göçmenlerin bir ev satın almadan önce ABD'de kredi alabilmek için 2-3 yıl beklemeleri gerekmez.
Eğer ipotek (Mortgage) kredisi kullanılacaksa, ipotek başvurusunda kredi sağlayıcının gerekli gördüğü belgelerin sağlanması gerekir.
Bu belgeler genel olarak finansal durumunuzu gösteren maaş makbuzu ve sahip olduğunuz varlıklar türünde belgelerdir.
Yabancılar için ABD'de Ev Satın Almak - Süreç Nasıl İşliyor?
Amerika’da mülk satın almak istiyorsanız ABD'de ev satın alma süreci hakkındaki bu adım adım kılavuzu takip edebilirsiniz.
Adım 1 - Evinizi Nerede Satın Almak İstediğinize Karar Verin
Amerika Birleşik Devletleri'nde yabancı uyruklu olarak mülk satın alma konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur. Bu durum, ABD'de birincil ikamet için mülk satın almak isteyebilecek yerleşik yabancı uyrukluların ötesinde, tatil veya yatırım amaçlı mülk satın almak isteyen yabancı yatırımcılar için de geçerlidir.
Nereden ev satın alacağınızı belirlerken işinize yakınlığı, okullar ve sosyal olanaklar gibi faktörleri göz önünde bulundurmalısınız.
Ayrıca yatırım ya da tatil amaçlı mülk satın alımlarında da ABD'nin yaşamak için en iyi şehirlerini ve eyaletlerini araştırmanız gerekmektedir.
Adım 2 - Yabancı Gayrimenkul İşlemlerinde Deneyimli Bir Emlakçı Bulun
Mülk satın alımında en önemli adımlardan birisi, uluslararası ve yabancılar için ulusal işlemlerde deneyimli bir emlakçı bulmaktır.
Bu konuda uzman bir kişi bulmak sürecin sağlıklı ve hızlı ilerlemesinde oldukça büyük önem taşır. Gereken belgelerin ve aşamaların nasıl ilerleyeceği noktasında uzman bir kişi size hem zaman hem de maddi olarak büyük bir avantaj sağlayacaktır.
Bir referans noktası olarak, çalışmaya karar vereceğiniz emlakçının CIPS (Certified International Property Specialist) gibi bir uzman yeterliliğine sahip olması gerekir.
Bir CIPS sahibi emlakçı, uluslararası işlemleri minimum riskle sorunsuz bir şekilde tamamlamak için uzmanlık eğitimi almıştır. Hem ABD'de ikamet eden yabancı doğumlu bireyler hem de ABD'de yerleşimi olmayan kişiler olmak üzere uluslararası müşterilerle çalışma uzmanlığına sahiptirler.
Adım 3 - Emlakçınız ile Süreci Başlatın
Sizin ihtiyaçlarınızı karşılayan bir emlakçı bulduktan sonra, Amerika'da bir emlakçı ile nasıl çalışabilirsiniz detaylarına bakalım.
Öncelikle emlakçınız ile bir alıcı temsil sözleşmesi imzalamanız gerekmektedir. Elbette belgeyi imzalamadan önce dikkatle okuyup kafanızda soru işaretleri oluşturan kısımların açıklanmasını isteyebilirsiniz.
Amerika Birleşik Devletleri'nde mülkü satan kişi, alıcı ve satıcının emlakçı ücretini veya komisyonunu karşılar. Bu nedenle, ABD'de yabancı uyruklu olarak bir ev satın alırken seçtiğiniz emlakçıya bir ücret ödemeniz gerekmez.
Kısacası hemen hemen tüm bu uzman tavsiyelerini ve rehberliğini hiçbir ek ücret ödemeden alabilmektesiniz!
Adım 4 - Emlak Vergisi Durumunuzu Kontrol Edin
ABD Hükümeti, yerleşik olmayan bir yabancı alıcı olarak mülk satın almak için sizi ek vergilere tabi tutabilecek diğer ülkelerin aksine, ek vergi yükünü ortadan kaldırarak size cazip bir fırsat sunuyor.
Yine de, yerleşik olmayan yabancı yatırımcıların, diğer ABD vatandaşları gibi mülkleri üzerindeki emlak vergilerini ödemeleri gerekir. Ek olarak, yabancı alıcılar, ABD'deki bir kiralık mülkten gelir elde ederlerse veya satıştan kazanç elde etmek için mülkünü satarlarsa ek vergi yükümlülüklerine tabii tutulur.
Çoğu durumda, Amerika Birleşik Devletleri'nde mülk satın almak için, eğer Sosyal Güvenlik Numaranız yoksa Bireysel Vergi Mükellefi Kimlik Numarası (ITIN) almanız gerekir.
Adım 5 - Ev Arama Sürecini Başlatın
İlk olarak ne tür bir ev aradığınızı emlakçınıza bildirmeniz gerekmektedir. Zaten bir ev bulduysanız ve satın almak istiyorsanız, emlak acenteniz bu satın alma işleminin tüm ayrıntılarında yardımcı olacaktır.
Eğer istediğiniz evi henüz bulamadıysanız da emlakçınız size çeşitli seçenekler gösterecek ve belirlenen günlerde ziyarete açılan evleri ziyaret edebileceksiniz.
Eğer ev arama sürecinizde ABD'de değilseniz, emlakçınıza istediğiniz evlerin görsellerini atmasını ve size tanıtmasını isteyebilirsiniz. Ayrıca seçtiğiniz evin okul, ulaşım, eğlence etkinlikleri vb. imkanları hakkında size bilgi verebilir.
Çalıştığınız emlakçı size gösterilmekte olan mülklerde hangi eşyaların demirbaş kalacağı ya da nelerin sahipliğini elde edeceğiniz konusunda bilgilendirme yapacaktır.
Adım 6 - Beğendiğiniz Ev için Teklif Yapın
Satın almak istediğiniz evi seçtikten sonra, emlakçınız bölgede yakın zamanda satılan benzer mülkler hakkında size bilgi verebilir. Bu sayede satıcıya hangi fiyat teklifini yapmanız gerektiğini ve pazarlık aralığını öğrenmiş olursunuz.
Emlak fiyatlarının çoğu pazarlık edilebilir olduğundan, uzman acentenizin müzakere konusundaki uzmanlığına güvenmelisiniz.
Pazarlık sürecinin sonunda satıcı teklifinizi kabul edebilir, reddedebilir ya da karşı bir teklifte bulunabilir. Teklifinizi kabul etmeyi seçerlerse tebrikler, artık Amerikalı bir ev sahibi olmaya bir adım daha yaklaştınız.
Adım 7 - Alacağınız Evin Kontrollerini Sağlayın
Satın almayı resmiyete dökmeden önceki en önemli ve son adım evin durumunu kontrol etmektir. Elbette kontrol etmeden de bir ev satın alabilirsiniz, ancak ileride size önemli masraflar çıkarabilecek sorunlardan korunmak için uzman kişilerle çalışıp evin kontrollerini sağlamak oldukça önemli.
Evin kontrolleri için anlaşacağınız Ev Denetçisi ya da Müfettişi, inşaatta herhangi bir kusur veya hasar olup olmadığını kontrol edecek ve evin yapısal olarak sağlam olduğundan ve tüm sistemlerin çalıştığından emin olacaktır.
Adım 8 - Satın Alma Sözleşmesini İmzalayın
Evin kontrolleri sağlandıktan sonra satıcı ile bir satış sözleşmesi yapmaya hazırsınız. Satış sözleşmesi, emlakçınızın sizin için müzakere ettiği fiyatı ve diğer şartları içerir. Sözleşme sırasında, teminat olarak satış fiyatının %5-10'u arasında bir para ödemeniz gerekecektir.
Bu para, mülkün tam satışı gerçekleşene kadar bir emanet (güven) hesabında bulunur.
Satış sözleşmesi, göçmenlik durumunuz değişirse veya finansman ile ilgili bir sorun ortaya çıkarsa, satın alma işleminden geri çekilebileceğinizi belirten bir maddeyi de içerecektir.
Adım 9 - Tapu Raporunuzu Alın (Title Report)
Bir sonraki adımda bir Tapu Raporunun hazırlanması gerekmektedir. Tapu Raporu mülkün önceki sahiplerini ve mülke karşı varsa mevcut tüm hacizleri gösterir.
Bu rapor, özellikle sizi koruduğu için oldukça önemlidir. Mülkiyete karşı herhangi bir haczin, alıcı mülkiyeti almadan önce satıcı tarafından karşılanması gerekir. Bu sayede herhangi bir haciz olmadan mülkiyeti üzerinize almış olursunuz.
Adım 10 - Tapu Sigortasını Alın (Title Insurance)
Tapu raporunuzda belirlenemeyen, gizli kalmış bir probleme karşı (örneğin mülk sahibinin eski eşinin mülk üzerinde hak iddia etmesi gibi) tapu raporu sağlayıcınızdan belirli bir ücret karşılığında tapu sigortası da (Title Insurance) talep edebilirsiniz.
Tapu sigortası yasal bir zorunluluk değildir ancak sonradan başınızı ağrıtabilecek problemlere karşı size güvence sağlayan etkili bir çözümdür.
Adım 11 - ABD'deki Yeni Evinizi Alın
Mülkiyeti alacağınız gün ilk olarak, satıcı bir tapu senedi imzalayacaktır. Tapu senedi, mülkiyetin transferini gösterdiği için oldukça önemli bir belgedir.
Satıcı tapu senedi ile mülkü size devrettiğini kanıtlar. Daha sonra, tapu senedi noter tasdikli hale getirilecek ve yerel yönetim ofisine kaydı yapılacaktır.
Mülkiyeti aldığınız gün satıcı, istediğiniz zaman taşınabilmeniz için anahtarları size teslim edecektir.
ABD Vatandaşı Olmayanların Ev Alırken Bilmesi Gerekenler ve Yardımcı Kaynaklar
1. Mülk Gelirinizin Nasıl Değerlendirileceğini Seçebilirsiniz
ABD gayrimenkulünden elde ettiğiniz gelirin, ABD'deki bir ticaret veya iş ile etkin şekilde bağlantılı olarak değerlendirilmesini isteyebilirsiniz. Böyle bir durumda, ABD vatandaşlarıyla aynı oranlarda vergilendirilirsiniz.
2. Vergilendirilme
Genel olarak, ABD vatandaşı olmayan ve Birleşik Devletler'de bulunan gayrimenkulden elde edilen gelir, ABD’deki bir ticari faaliyet ile etkin bir şekilde bağlantılı değilse %30 oranında vergilendirilir. Daha fazla bilgi için Sabit, Belirlenebilir, Yıllık veya Dönemsel (FDAP Income) gelirlerle alakalı IRS sayfasını inceleyebilirsiniz.
3. Vergi Anlaşmaları
Ülkeniz ile Amerika Birleşik Devletleri arasında bir vergi anlaşması varsa, indirimli stopaj vergisi oranına hak kazanabilirsiniz.
Maalesef Türkiye ile ABD arasında bu türden bir anlaşma bulunmamaktadır. Daha fazla bilgi için IRS Publication 515'i inceleyebilirsiniz.
4. Sermaye Kazancı Vergisi
Gayrimenkulünüzü satıyorsanız, satışta sermaye kazancı vergisine tabi olacaksınız. Sermaye kazancı vergisi oranı çoğu vergi mükellefi için %15'tir.
5. Eyalet Emlak Vergisi
ABD mülkünüz için eyalet emlak vergisi de ödemeniz gerekmektedir. Vergi miktarı, mülkün bulunduğu eyalete bağlı olarak değişecektir.
6. 1040NR Vergi Beyanı
Eğer sahip olduğunuz mülkten gelir elde ediyorsanız, vergi beyanı (Form 1040NR) yapmanız gerekecektir.
7. Ev Sigortası
Ev sigortası yaptırmak yasal olarak bir zorunluluk olmasa bile, eğer Mortgage kullanmak istiyorsanız, genel olarak, kredi sağlayıcınız sizden ev sigortası talep edecektir. Bu sahip olduğunuz mülkün hem sizin hem de kredi sağlayıcınız için çeşitli felaket ve hasarlara karşı güvende olduğunu bilmek adına önemlidir.
Ayrıca oluşabilecek hasarlara karşı yüksek maliyetlerden kaçınmak için de akıllıca bir çözümdür.
8. IRS Publication 515
Bu döküman, Amerika'da ev almaya düşünüyorsanız vergi oranlarını ve sınırlamaları kapsayan detayları içermektedir. Bu kaynak içinde stopaj vergileri, sermaye kazancı vergileri ve emlak vergileri de dahil olmak üzere bir satın alımın vergi sonuçlarını görebilirsiniz.
ABD'de Ev Satın Almak Ne Kadar Sürer?
Nakit ödeme yapıyorsanız, bir satış sözleşmesinin imzalanmasından itibaren yaklaşık 30 gün içinde mülkün sahipliğini alabilmeniz mümkün.
Eğer kredi kullanıyor ve ipotek alıyorsanız ise satış sözleşmesinin imzalanmasından itibaren yaklaşık 60 gün içinde mülkiyeti üzerinize almış olacaksınız.
Yabancılar ABD'de Ev Satın Alabilir mi?
Evet, yabancılar ABD'de ev satın alabilir. Nasıl bir yol izlemeniz gerektiğini bildiğiniz sürece oldukça basit bir süreç ile ABD'de konut, ticari mülk veya arazi dahil her türlü gayrimenkulü satın alabilirsiniz.
Özet Olarak
Yazımızda, ABD'ye yeni gelen veya geçici süreli Amerika'da bulunan yabancı bir yatırımcı ya da çalışan olarak ABD'de bir ev satın almak isteyenler için neler yapılması gerektiği konusunda bilgiler verdik. Amerika’da mülk satın almadan önce sizler için hazırladığımız bu rehber yazımıza mutlaka göz atmanızı öneririz.